【中國糖酒網行業分析】清華科技園發展中心主任、啟迪控股股份有限公司董事長梅萌說，目前在國內做科技園的，絕大多數都是賠錢的。“很多家園區管理公司的目標先是做平、不貼錢。接下來再把服務業做起來，這一塊往往是園區盈利所在。”

　　而對瑞安而言，后面穩定的商業現金流和住宅的售賣，可能將逐漸平滑此前巨資投入，直至盈利。這亦是瑞安一貫并已被證明行之有效的辦法。但作為上市公司，瑞安顯然無法回避，市場下行將回報周期拉長后，來自投資者的壓力。

　　分析人士認為，瑞安在大連和南京兩個智識地產項目上，所搭建的合營架構，一方面是因為資源整合的需要，更多的可能源于資金的壓力。瑞安希望通過股權形式將負債率壓在一個可控范圍之內，2010年瑞房年報顯示，公司負債率在44%。

　　南京項目中，瑞安讓出了2號地塊合營公司25%的股權。而對規模更巨的大連項目，瑞安以一期合營公司（建面約20萬方）30%的股權引進日本業界巨無霸三井不動產。具體管理方瑞建行政總裁黃勤道透露，由于項目巨大，將會分階段開發，今后可能還會引入更多的合作方。

　　羅康瑞的公司面臨的資金壓力，不僅僅來自新領域的項目，同樣有老項目。僅上海一地的項目，已令市場嘆為觀止。

　　虹橋天地的總投資額據悉將達到80億元，整個項目在2013年二季度完工。而瑞安稱該項目將只租不售，按照此前預計的10%的年回報率計算，這筆資金投入相當驚人。

　　瑞房今年早些時候宣布，將擴建以上海新天地為核心的太平橋地區，規模將從目前的近60萬平方米擴展一倍，整個項目預計耗時5年左右。

　　位于上海虹口區核心地段的大型社區——瑞虹新城，目前已開發了約1/3的體量，尚有100多萬方的建筑面積的動遷和建設，嗷嗷待哺。

　　事實上，瑞安已經自去年開始多方籌資，以加速項目的運轉。

　　2010年年底，瑞房通過發行三年期合成型人民幣債券籌得30億元。2011年1月18日，瑞房公布在香港完成第二筆合成型人民幣債券，融資35億元。

　　2011年3月7日，瑞建宣布，私募基金SoTan滿額認購，規模共4億美元，將投資于中國內地二線城市房地產項目。

　　此外，瑞安還通過旗下兩家公司在過去半年中加速盤活物業套現。瑞房上半年以9.63億元將武漢天地A5地塊辦公樓售予平安集團。6月，瑞建以4.4億出售成都金牛區項目49%的股權。7月，瑞建又以4.9億出售貴州凱里水泥廠。

　　羅康瑞本人在今年1月份，以6.6億港元的價格增持瑞建11.04%的股本。3月，又增持瑞房。

　　根據瑞房2010年年報，瑞房計劃于未來兩年內出售上海創智天地、武漢天地、重慶天地和佛山項目合共25萬平方米的商業面積，以增加資產周轉率和縮短回收期。

　　2011年，瑞房安排了5個城市中6個項目近50.6萬平方米住宅物業，開始銷售和預售，其中91%來自于二線城市武漢、重慶、佛山及大連。

　　正是利用一系列令人眼花繚亂的運作，在接受記者采訪時，羅康瑞表示，公司目前資金鏈沒有問題，近期也無融資計劃。