【中國糖酒網行業分析】在這個場地上，羅康瑞花了數天的時間，做了一些在外人看來與地產無關的事情：以創業導師身份聽科技園創業項目介紹，出席一個由年輕創業者組成的俱樂部掛牌儀式。

　　這片啟動于2004年的科技園，是瑞安涉水智識地產領域的首個項目。科技創業型企業的辦公園區是其中核心，周邊配以企業配套服務、餐飲、休閑、會展、住宅等業態，其周邊匯集了復旦大學、同濟大學、上海財經大學等十多所高校。

　　在這片區域耕耘多年后，瑞安引進了國內老牌的科技園管理企業清華科技園啟迪股份。后者目前在國內向30多個園區輸出管理品牌，也給創智天地帶來了國內最好的企業服務規劃和資源。

　　事實上，過去幾年的科技園熱造成園區泛濫。上海創意產業中心秘書長何增強說，由于缺乏運作管理能力，很多園區或名不符實、或空置嚴重。“國內科技園、大學城，很多都算不上是真正的創新，都是關起門來做，很難經營得好。”但羅康瑞認為，這是一個極具潛力的領域，其開發思路是，依附高校的創智資源，通過良好的園區管理和完善的商業配套，聚集人氣，帶動住宅、商業項目。

　　羅康瑞曾對硅谷做了很深入的調研，“當地核心區域的房價已經非常之高，都是因為這個軟環境擁有獨特的吸引力。相信幾年后當創智天地的年輕創業家發達了以后，他還會選擇在這個地方辦公、消費、買房，這片地產的價格自然會水漲船高。”“我們希望能夠給集團開創一個新的模式。做科技園，我們應該說是房地產商在內地走在最前面的。”羅康瑞說。十年前新天地獨到的成功為羅氏帶來盛贊。而這位“創新者”數年前認準的科技創新園區，今日的迅猛發展，令其對該路徑更具信心。

　　2007年，瑞安在大連拿下一片土地，取名大連天地，也是依附當地高校科技智力資源打造智識型大社區。這個項目總建筑面積350萬平方米，預期總投資達到300億元。

　　今年2月28日，瑞安宣布再次攜手啟迪股份合作運營南京的知識型社區項目。該項目建面逾20萬平方米，未來將增投1.3平方公里，可建樓面可達200萬-300萬平方米。

　　羅康瑞看重這些新項目中校區、園區和社區的聯動效應。“校區是地方具有的資源，商業居住社區是我們的強項”，而園區的服務和管理，則轉由啟迪股份來運作。

　　南京項目2號地塊的運作構架，或許能夠看出這一端倪。瑞安投入18.39億元絕對控股合營公司，而啟迪股份則以其昆山公司股權作價入股。而起先獲得1號地塊的上海建微，則以1號地塊入股。

　　這個決議，在操盤公司瑞建的內部股東中，獲得了99.997%的高票通過。公司內部對轉型智識社區的預期之高可見一斑。