下午參加了《齊魯晚報(bào)》的一個(gè)座談會(huì)，業(yè)內(nèi)人士們就市場(chǎng)形勢(shì)和濟(jì)南的房?jī)r(jià)問題展開了討論。我主要從客戶屬性與產(chǎn)品價(jià)值兩個(gè)角度談了我的看法，現(xiàn)就這兩個(gè)方面進(jìn)行稍微詳細(xì)些的闡述。　　
　　第一，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)與房?jī)r(jià)之所以同步穩(wěn)定發(fā)展，首先是因?yàn)闈?jì)南購房者階層是由多個(gè)層面的穩(wěn)定人群構(gòu)成。　　

　　1、濟(jì)南作為山東省省會(huì)，擁有一個(gè)龐大的公務(wù)員與泛公務(wù)員階層。公務(wù)員包括省、市、區(qū)、縣等各層級(jí)的政府機(jī)構(gòu)職員，泛公務(wù)員階層包括各科研單位、各級(jí)院校等種種編制龐大的事業(yè)單位職員。

　　2、2007年年底的《南方周末》曾有文章報(bào)道了這樣一組數(shù)據(jù)：中國(guó)的電力、電信、石油、金融、煙草等壟斷行業(yè)，以不到全國(guó)8%的職工人數(shù)拿到了占全國(guó)職工工資總額的55%。這是一個(gè)令人震驚的比例，其余行業(yè)92%的職工才拿到了45%的工資總額。這種情況在濟(jì)南也不例外。　　

　　1、2兩者相加，這兩個(gè)收入較高且穩(wěn)定的階層大約占據(jù)了濟(jì)南整體商品房市場(chǎng)的半壁江山。　　

　　3、濟(jì)南老板階層的換房需求與投資渠道的狹隘所造成的“擠入效應(yīng)”。　　

　　換房需求就不說了，單說這“擠入效應(yīng)”。 濟(jì)南的大、小老板們?cè)诋?dāng)初起家的行業(yè)里賺到錢后，由于原有行當(dāng)已經(jīng)不需要或者是不值得再進(jìn)行大額投入，而整體商業(yè)環(huán)境的信用缺失與新行業(yè)領(lǐng)域的陌生無序，令他們心存疑慮不敢冒然介入。就這樣，每當(dāng)這批人的手頭積攢下一定數(shù)額的閑散資金之后必然會(huì)選擇相對(duì)最為穩(wěn)妥的投資方向——買房置業(yè)。

　　再者，中國(guó)的信用體系是以固定資產(chǎn)為最優(yōu)良的評(píng)估擔(dān)保對(duì)象，故而這也在極大程度上刺激了部分老板的多次置業(yè)需求。　　

　　4、濟(jì)南的城市化進(jìn)程與作為省會(huì)大城市的人群集聚效應(yīng)。　　

　　濟(jì)南是山東省會(huì)，城市開放程度逐年提高，省內(nèi)各個(gè)地市的高端人群紛紛到省城濟(jì)南買房置業(yè)。雖說濟(jì)南空氣差了點(diǎn)，但憑借著遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越下級(jí)城市的發(fā)展機(jī)會(huì)、教育資源、醫(yī)療保障、人口素質(zhì)等一系列因素，吸引著山東一百多個(gè)下線城市中的高購買力人群。

　　3、4兩者相加，又基本占據(jù)了濟(jì)南中高端商品房市場(chǎng)的半壁江山。而1、2、3、4四類人群結(jié)合在一起，又不斷將濟(jì)南商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐年拉高，這就是眾多工薪階層感覺房?jī)r(jià)高不可攀、但房子仍在火爆銷售的根本原因。　　

　　5、濟(jì)南近年來城市飛速發(fā)展所產(chǎn)生的巨大拆遷量，由此所造就的巨大購房需求。　　

　　6、濟(jì)南近年來處于結(jié)婚高峰期所造成的龐大婚房需求，典型的“6人或4人首付+兩人還貸”的消費(fèi)模式。　　

　　5、6兩者相加，基本壟斷了濟(jì)南中低端商品房市場(chǎng)的大部分房源。　　

　　就是這些人群構(gòu)成了濟(jì)南商品房市場(chǎng)的龐大客戶基數(shù)，而且這幾類人群仍在穩(wěn)步擴(kuò)大。　　

　　第二，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，濟(jì)南新增商品房品質(zhì)的逐年提高直接帶動(dòng)了“價(jià)格回歸價(jià)值”，品質(zhì)拉動(dòng)彈性消費(fèi)的時(shí)代剛剛開始。　　

　　濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)這三年來最大的變化在于：本土開發(fā)企業(yè)逐年退出濟(jì)南市場(chǎng)，外來強(qiáng)勢(shì)開發(fā)企業(yè)紛紛成功搶灘。由此給濟(jì)南市場(chǎng)帶來的最大利好在于：這些資金實(shí)力強(qiáng)悍、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的過江龍，在各個(gè)維度把濟(jì)南商品房的品質(zhì)逐年抬升。　　

　　我曾跟部分外來的開發(fā)商進(jìn)行過交流，他們進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)后最“欣喜”的發(fā)現(xiàn)，不是市場(chǎng)容量的穩(wěn)步提升，不是房?jī)r(jià)的初級(jí)階段，而是絕大部分商品房產(chǎn)品綜合品質(zhì)的離奇低下。　　

　　為什么鑫苑、綠城、中海等開發(fā)企業(yè)進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)的第一步，就是頻繁組織觀摩團(tuán)拉去他們的老項(xiàng)目進(jìn)行參觀，概因其對(duì)自身開發(fā)水準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)的強(qiáng)大自信。試問：濟(jì)南曾有的幾百家本土開發(fā)商有幾個(gè)能拿出自己的招牌項(xiàng)目？！　　

　　只要把近三年來濟(jì)南市新面世的商品房項(xiàng)目與三年前濟(jì)南的那些老商品房項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)的對(duì)比，我們就可以輕松的發(fā)現(xiàn)——新、老產(chǎn)品品質(zhì)差距之大，已經(jīng)完全不在同一個(gè)層面上。　　

　　營(yíng)銷的根基就是企業(yè)所能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造的價(jià)值，營(yíng)銷的本質(zhì)就是把你所能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造的價(jià)值傳遞給客戶。　　

　　站在產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)上看，衡量一件商品的標(biāo)準(zhǔn)，從來不是“貴不貴”，而是“值不值”，這也就是我們常說的“性價(jià)比”。如果用性價(jià)比與產(chǎn)品價(jià)值的復(fù)合角度去衡量，我們甚至?xí)贸鐾耆喾吹慕Y(jié)論，以前的房子“雖然便宜但買的不值”，現(xiàn)在的房子“雖然貴但買的值”。　　

　　現(xiàn)在有些城市的項(xiàng)目在降價(jià)，其實(shí)這不是降價(jià)，而是“回歸價(jià)值”，因?yàn)槟切╉?xiàng)目的價(jià)值提升沒有跟上價(jià)格的提升；其實(shí)在大多數(shù)情況下，“房?jī)r(jià)泡沫”是不存在的，大量存在的是“產(chǎn)品泡沫”。濟(jì)南也是一樣，能夠在“逆勢(shì)”中屹立不倒、甚至逆勢(shì)火爆的樓盤，背后的依托就是產(chǎn)品價(jià)值，就是憑借產(chǎn)品品質(zhì)拉動(dòng)了、激發(fā)了市場(chǎng)的消費(fèi)潛能；而那些一遇風(fēng)吹草動(dòng)就門可羅雀的項(xiàng)目，其所遭遇的不是“市場(chǎng)危機(jī)、房?jī)r(jià)危機(jī)”，而是“產(chǎn)品危機(jī)、價(jià)值危機(jī)”。　　

　　濟(jì)南，產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)值拉動(dòng)彈性消費(fèi)的時(shí)代不過是剛剛開始。　　

　　與其抱怨市場(chǎng)的不景氣、消費(fèi)者的觀望和競(jìng)爭(zhēng)的激烈，不如潛心研究消費(fèi)者的需求。當(dāng)我們不了解消費(fèi)者、不能夠?yàn)橄M(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)是狹小的、走低的；當(dāng)我們真正從消費(fèi)者的角度想問題、并能夠?yàn)橄M(fèi)者創(chuàng)造滿足需求的價(jià)值時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)——市場(chǎng)還有無限的空間。

　　歡迎與作者探討您的觀點(diǎn)和看法，作者為山東智盟時(shí)代營(yíng)銷策劃公司首席地產(chǎn)顧問，聯(lián)系電話：0531－83530130，電子郵件：dafei1978@peoplemail.com.cn