最近兩個(gè)月以來，在全國率先對新一輪宏觀調(diào)控和反貪腐做出市場反應(yīng)的上海房地產(chǎn)市場，卻強(qiáng)逆風(fēng)勢地出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整頻率之快令人咋舌的一幕：一個(gè)樓盤，一周之內(nèi)出現(xiàn)幾次價(jià)格調(diào)整，房價(jià)幾乎都是直線向上。于是，人們又看到了各個(gè)樓盤前通宵排隊(duì)的人群，“炒樓花”重現(xiàn)滬上……全國房價(jià)一片紅，投資性需求旺盛，國際化大都市光環(huán)，號稱百億美金計(jì)算的外資正在瞄準(zhǔn)上海灘，在這些理由的加溫下，上海房市又重度發(fā)燒了。盡管出臺已一年的“國六條”及其后陸續(xù)出臺調(diào)控政策“余威”猶在，盡管央行可能進(jìn)一步加息的預(yù)期猶在。

    盡管北京房市5月（市場習(xí)慣思維認(rèn)為本來應(yīng)該出現(xiàn)住宅預(yù)售高峰期）出現(xiàn)了住宅預(yù)售量比4月大幅下降的現(xiàn)象（北京市建委房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，相對于4月，剛剛過去的5月北京商品住宅預(yù)售出現(xiàn)了下降，9116套的住宅月預(yù)售量比4月的10346套整整少了1230套，降幅達(dá)到11.9%。），房價(jià)瘋漲使得很多購房人持幣待購。在上海，二季度以來，特別是剛閃去身影的5月，房市成交量卻一步一個(gè)臺階地創(chuàng)下了歷史新高。在全國主要城市的房地產(chǎn)市場“全面上火”的環(huán)境下，上海大有再次接過“頭把交椅”的勢頭。

    于是，少數(shù)開發(fā)商更加劇捂盤惜售，囤房待價(jià)，既給消費(fèi)者制造“樓荒”感覺，又將進(jìn)一步推升投資性需求對市場的影響力。而這些投資性需求，本已被過于渲染的投資升值社會(huì)教育和近期輿論過于關(guān)注的“流動(dòng)性過剩”所助推至旺盛。

    從實(shí)際情況來看，造成上海目前房市回火、房價(jià)飆升的主要因素，是被進(jìn)一步高估的房價(jià)上漲預(yù)期和升值潛力預(yù)期。旺盛的投資性需求和投資預(yù)期，成為了開發(fā)商營銷作價(jià)和催化購買的主要興奮劑。

    在這些要素的作用下，上海房市再度活躍起來，不斷有新的房地產(chǎn)企業(yè)加入到虛假銷售、虛擬交易、囤積房源、捂盤惜售的行列中。這股勢頭，更使得這些“營銷策略”被輿論關(guān)注，更引起政府重視。

    于是，剛開始回火的上海房市，繼“二手房交易強(qiáng)征20%個(gè)稅”消息打擊后，再度迎來了重?fù)簦荷虾Ｓ謱⑾破鹨还煞康禺a(chǎn)市場秩序整治“風(fēng)暴”。

    今年3月，建設(shè)部、國土部等八部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，除了打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)錢交易行為外，重點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)囤房惜售、哄抬房價(jià)、合同欺詐等違法違規(guī)行為進(jìn)行檢查和查處。4月6日八部門召開了電視電話會(huì)議進(jìn)行了專題部署。

    近期，市房地資源局專門為此召開了專題會(huì)議，布置本市房地產(chǎn)管理部門落實(shí)八部門《通知》的具體工作。

    6月5日，上海市房屋土地資源管理局宣布，為更好地執(zhí)行建設(shè)部、國土部等八部門聯(lián)合下發(fā)的《通知》，將于近期對滬上房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

    上海市房地資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，本次專項(xiàng)整治的重點(diǎn)是查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬預(yù)訂、虛擬銷售、虛擬交易、畸高價(jià)格掛牌等“捂盤惜售”行為，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)縱容、雇傭銷售人員和工作人員利用職業(yè)便利炒作房價(jià)和包括制造虛假銷控表、人為組織排隊(duì)等方式哄抬房價(jià)的行為等。

    曾經(jīng)掛出每平方米售價(jià)十幾萬元的 “湯臣一品”，終因涉嫌虛擬交易、自我炒作而受將到專項(xiàng)檢查。

    湯臣海景花園（上海浦東新區(qū)）有限公司開發(fā)的上海天價(jià)豪宅“湯臣一品”商品房，開出的掛牌均價(jià)高達(dá)１１萬元／平方米至１２萬元／平方米（甚至有放出的消息說有高度13萬元/平方米）。這個(gè)樓盤開盤以來的營銷定價(jià)策略曾讓同業(yè)嘆為觀止，社會(huì)輿論反映強(qiáng)烈。在本次檢查中，被認(rèn)為價(jià)格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌，將受到嚴(yán)厲查處，被列為首批重點(diǎn)對象。同時(shí)，其在中國“開天窗”式的營銷定價(jià)，還將面臨高達(dá)50億的課稅。一度甚傳的經(jīng)典，可能演變成一場空前的災(zāi)難。或?qū)⒈环湃敕康禺a(chǎn)業(yè)大笑料的檔案，更將成為營銷業(yè)的面鏡。

    上海市首批專項(xiàng)檢查對象還有上海家和置業(yè)有限公司開發(fā)的“嘉和國際大廈”（２７６套商品房中通過預(yù)售方式內(nèi)部保留２０４套商品房）、上海經(jīng)緯置地有限公司開發(fā)的“經(jīng)緯城市綠洲”（ A地塊一期商品房，自２００６年１０月開盤至２００７年２月，不到半年共撤銷房地產(chǎn)定金合同３０４次，撤銷率畸高）等商品房開發(fā)項(xiàng)目和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（在合同中私自加價(jià)欺騙購房者）：都涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”、“價(jià)格欺詐”等不規(guī)范行為。

    上海市房屋土地資源管理局的本次行動(dòng)，無疑將對再度回火的上海房市澆上至冰冷水。其信號非常明確：依照政策，針對房價(jià)，針對房地產(chǎn)供應(yīng)方（開發(fā)商和銷售機(jī)構(gòu)），針對市場交易游戲展開行政治理，采取行政措施，力圖遏止市場調(diào)節(jié)失靈的房價(jià)的再度瘋漲。

    可以看出，本次行政調(diào)控，并非在“供”“求”要素及其關(guān)系上去做難見效的糾纏，而是從目前失靈的“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”背后的人為影響要素上動(dòng)手術(shù)，拿投資、升值、待價(jià)、囤房、捂盤惜售開刀，拿有人所強(qiáng)調(diào)需要依法辦事以處理的開發(fā)商有依法、依市場自由定價(jià)的營銷定價(jià)開刀，拿企業(yè)有自由決定如何銷售理由下的虛假銷售開刀。

    對那些強(qiáng)調(diào)市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)有決定作價(jià)和決定如何銷售的人（企業(yè)）來說，對那些在法律和政府行政權(quán)利之間繞圈子的人(企業(yè))來說，對那些熱衷針對政府職能方面拿現(xiàn)有法律不足來說事的人（企業(yè)）來說，這可不是什么好消息，也不是什么好兆頭。

    不過，盡管目前中國的房市處于非正常市場經(jīng)濟(jì)中，但這種行政手段，終究不能作為長期的手段，終究不能代替依法治理經(jīng)濟(jì)，終究難以在事前遏止相關(guān)行為的發(fā)生。所以，擺在處于房市宏觀調(diào)控難見成效之尷尬境地的政府面前，當(dāng)務(wù)之急的任務(wù)是，盡快清理現(xiàn)有相關(guān)法律，依照市場經(jīng)濟(jì)原則和政府對宏觀經(jīng)濟(jì)管理之需，盡快補(bǔ)充、修正或建立相關(guān)法律。完善相關(guān)立法工作，防范惡性市場行為發(fā)生，以免處于法律與行政可能沖突之難，降低社會(huì)成本，顯得相當(dāng)重要，也很緊迫！(陳真誠/新浪博客)

來源: 中國證券報(bào)