中糧“買殼”上市步履蹣跚 至今仍無時間表  11-26

中糧收購僑福73.5%的股權，傾向于發展商業地產，上市再臨門。

近日，僑福建設企業機構有限公司(僑福企業，0207.HK)發布公告稱，控股股東中糧集團有可能于未來向本公司注資的意向。這一消息再次引發了外界對中糧“買殼上市”的猜測。

僑福企業表示，公司將定期檢討其運營、財務狀況及業務活動，在適當的情況下，將考慮向控股股東中糧集團或者其他第三方收購資產或業務，以促進公司的業務增長。

但僑福企業同時透露，到目前為止，注資仍沒有任何具體計劃或時間表，是否執行及何時執行都取決于市場情況。

今年7月份，中糧以3.6億元收購了僑福73.5%的股本之后，業內就不斷有聲音認為這是中糧為在港“買殼上市”鋪路。

一位不愿具名的證券分析師表示，相比于目前國內嚴厲的調控環境，在港上市顯然更利于房地產企業的融資。雖然買殼之舉顯而易見，只是買殼之后所要面臨的一系列問題，目前尚未可知。

注資情況尚未明朗

據了解，僑福企業的主營業務是企業管理和投資控股，以及物業投資。按照中糧集團公關部門提供的資料，其主要資產是位于香港中環環球大廈的部分物業。根據阿斯達克財經網的資料顯示，2012年僑福投資物業的公平值估值為400萬港元。

據本報記者從中糧集團了解到的消息，僑福企業在香港上市，其主要資產為位于香港中環的環球大廈的部分物業，并已簽訂了租賃合約。中糧集團將繼續保留現有的業務，獲得穩定的租金回報。

據僑福企業披露的資料顯示，公司的物業處于香港中環商務區的黃金地帶，租務與售價表現強勁。但是關于其租金的回報期和回報總額等參數，目前仍沒有具體的數據。

長江證券分析師蘇雪晶認為，中糧集團收購的節奏比較正常，沒有出現什么特殊的動作。

11月14日有媒體報道稱，中糧計劃將現在所持有的地產業務，包括商業物業、酒店、辦公室等逐步注入僑福，包括商業地產“大悅城”。

對于業內普遍關注中糧進一步將會如何注資，會把包括商業物業、酒店、辦公樓等業務一起打包注入還是分批注入，此前有不少業內人士猜測，中糧現在更加看重于旗下商業地產的發展，所以極有可能會拆分商業地產業務來進行注資。

蘇雪晶認為，最終會以何種方式注資現在還不好說，具體要看中糧集團的操作意向，另外，對于“買殼上市”來說，時間一般都會拉得比較長，因為需要處理大量的資產運作問題。

總的來說，要成功上市，并不是那么容易的。

鑒于香港交易所的相關規定，買殼之后，兩年之內注資不能超過殼資產的50%。很顯然，這也為中糧未來融資帶來了更多不確定性。

上述中糧集團公關部人士也表示，中糧集團也會定期審核僑福建設的經營情況，制定合適的發展策略，也會研究是否適宜進行任何資產或者業務的收購，但目前還沒有明確的計劃。

漫漫上市路

中糧旗下的房地產業務主要分為中糧地產與中糧置業，中糧地產主攻住宅，已于1993年深市A股上市，中糧置業成立于2007年，主營商業地產，西單大悅城是其代表作，另外還包括酒店、寫字樓等業務。

一直以來，“實現地產業務整體上市”，是中糧集團董事長寧高寧常對媒體說的話。

2010年，中糧對于上市的提法是“A+H股整體上市”。當時，寧高寧是希望這個計劃在2011年底完成。然而到了2011年底，計劃好的上市依舊毫無動靜，當時傳出消息稱中糧集團的人員整合已經完成，然而股權整合遇到障礙，影響了上市的進程。

然而，在2011年度股東大會上，中糧地產否認了關于整合的傳聞，只說目前中糧的整合方案仍在設計當中，而且5年內能否完成整合還很難說。2012年3月寧高寧表態，在港上市的事宜仍在等待有關部門批準。

調控嚴厲，審批嚴格，房地產的融資渠道也隨之收緊，近年來，無論是A股或H股，能上市的房企寥寥無幾。中糧H股上市的計劃最終也是在“等待審批”中悄無聲息。

中糧的商業地產上市之路之所以屢屢卡殼，除了內部股權整合進程緩慢以外，還有一個重要原因就是從2010年開始，無論是A股還是H股，地產股的行情都很低迷，上市的窗口期總是稍縱即逝。

而受累于中糧集團一直喊商業地產上市的口號，中糧集團下屬的住宅業務板塊的中糧地產（000031.sz）股價一直低迷，而且屢屢被小股東起訴，因中糧集團原本曾表示將全部地產業務注入中糧地產，現在又中途殺出一個單獨上市的計劃，小股東控訴中糧地產與中糧集團其他地產業務有同業競爭的嫌疑。

今年三季度，在大多數開發商完成全年銷售計劃的時候，中糧地產卻報虧損2447萬元，因2009-2011年的激進拿地，導致了高價地囤積在手，產生消化不良的問題。

蘇雪晶表示，中糧以今年下半年一系列收購僑福的行動表明，他們轉變了思路。上市的努力仍在進行，但買殼之后，情況變得比較復雜，似乎并不是一時半會兒能夠理清的。

如今的中糧已經很少把“上市”二字掛在嘴邊。中糧的低調表現也證明，上市依舊是一場持久戰。