依托劃轉而來的多個農場及三元集團打下的地產資產基礎，首農集團承接了大量的房地產資源。當我們發現一家農業加工企業一條獨特的房地產路徑之后，一個問題也隨之而來：其農用地能否轉為開發用地進行房地產開發？

　　一家乳品企業的背后，隱現一張巨大的地產資產“藏寶圖”。

　　短短一個月內連續發布的兩項染指房地產的公告，讓人們把目光聚焦于北京三元股份有限公司的身上。

　　4月10日，三元股份宣布將參與北京大興區瀛海鎮產業基地一處工業地塊的競拍；此前，該公司還決定對旗下參股的北京三元德宏房地產開發有限公司增資。

　　在記者的調查中，三元股份及其控股股東首都農業集團(下稱“首農集團”)的巨量隱形地產資產輪廓漸明。過去近20年內，通過多家層級復雜的子公司，首農集團不僅參與了京城多個知名地產項目的開發，手上更握有大量酒店、公寓、寫字樓等持有型物業，同時還涉足到工業園的開發當中。在地產方面涉足時間之長、業務涵蓋之廣令人驚嘆。

　　更令人矚目的是，在土地資源日益稀缺的北京，首農集團還通過控股10余家農場擁有大量“生地”，其中不少還位于熱點區域。

　　量身定做的地塊

　　關于參與大興區瀛海鎮產業基地工業地塊的競拍，事實上，三元股份與大興區政府早有協議，在此地投資約6.8億元興建日處理鮮奶能力為1200噸的工業園。

　　據了解，其將參與競拍的D10-2地塊規劃建筑面積約7.1萬平方米，起拍價6324萬元。土地出讓部門對競拍者的資格要求包括“引進乳制品生產加工項目”、“近兩年未因食品質量問題受食品監督管理部門處罰”、“使用本地奶源60%以上”等。

　　“量身定做。”業內人士評價，“這將是一場沒有懸念的競拍。”

　　一位乳制品行業分析師介紹，該工業園建成后，三元股份將會把位于北京西二旗的主廠區和市區內的其他幾個廠遷出。他猜測，由此而空出的產業用地或許將用作房地產開發。

　　但三元股份一位工作人員表示，目前還沒有聽說管理層做出這樣的決定。

　　雖然騰退出的土地暫不能確定為進行房地產開發，但另一動作卻透露出三元股份及首農集團的房地產圖謀。

　　3月17日，三元股份宣布將與北京市東風農工商公司、北京市南郊農場以現金方式共同對房地產公司三元德宏進行同比例增資。三家公司的實際控制人均為首農集團。

　　三元德宏于2005年成立，經營范圍包括房地產開發、銷售商品房、物業管理等。增資后其注冊資本由1000萬元增至5000萬元。上述3家公司的股權比例分別為20%、51%、29%。

　　分析人士認為，增資表明首農集團有借助資本市場拓展盈利能力更強的房地產業務的意圖，上述三元股份工作人員表示，目前不能透露三元德宏增資后的動作，也不能透露其未來可能發展的項目等。

　　承接三元集團資產

　　一家乳制品行業的企業，為什么卻深耕房地產？是偶然還是必然？

　　“三元股份及首農集團其實是北京非常具有實力的房地產開發商。”一位房地產界人士說。

　　但更多人士并不具體了解其房地產業務情況。記者采訪的多位開發商、地產顧問機構等業界人士，均表示對三元股份和首農集團的房地產業務不知情。

　　不過，隨著記者的深入調查，發現上述兩項有關房地產的動作只是其諸多房地產動作的一個縮影。很多已經沉淀在了歷史中。

　　首農集團是首都最大的農業國企，是北京市國資委下屬企業之一。2009年4月由三元集團、華都集團、大發畜產公司重組而成。重組后資產總額150億元，國有全資及控股企業64家，中外合資合作企業26家，境外公司2家；其中三元股份為上市公司。

　　據不完全統計，上述企業中至少有20多家涉及到房地產相關業務，且它們絕大多數原本隸屬于三元集團。也就是說，今天首農集團巨量的房地產資產，幾乎全部來源于三元集團此前的經營。這些資產涵蓋住宅、持有類物業及工業園區項目(見左表).

　　以住宅開發為例，自上世紀80年代起，三元集團就已經參與住宅開發。可見的資料中，三元集團參與的住宅項目已達到數十個之多，其中不乏回龍觀文化居住區、東山墅、西二旗公共租賃住房項目等較具代表性的住宅項目。

　　另外，在持有型物業方面，三元集團也“涉水”較早較深，其持有的朝陽公寓是北京早期的涉外公寓之一，其持有的多個涉外國際公寓也比較知名，同時三元集團還擁有多家酒店物業，以及數十萬平方米的寫字樓。

　　華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理何鋒介紹，在北京的持有型物業市場中，涉外公寓一向是收益最高、收入最穩定的類型。同時在酒店物業中，除五星級酒店外，收益最高的就是三星級酒店和經濟型酒店。

　　這就意味著，首農集團現有的持有型物業可以為企業帶來大量穩定的現金流，同時集團還可以坐享物業增值帶來的收益。

　　借助農業加工優勢和資源，首農集團還進入了工業地產領域，旗下擁有華北地區單體面積最大的商業零售物流配送中心，占地13公頃，建成后將被物美集團租賃。其還在多個控股農場內擁有大面積用作租賃的工業園區。

　　隱形“地主”

　　當大量的地產資產逐漸浮出水面，本報更為關注的是，首農集團地產巨擘是怎樣形成的？

　　知情人士透露，因為下屬企業中包括十余家大型國有農場，原三元集團曾經是北京的大“地主”之一。

　　三元集團曾經賣了不少地，但隨著房地產的興盛，其逐步介入了房地產開發。

　　旗下2002年被確立為專營房地產業務的控股公司——三元置業在網站中如是表述自己的進入路徑：

　　“公司1985年左右開始利用土地資源和地緣優勢進行項目開發。從以土地作價入股到獨立運作。產品類型包括經濟適用房到極品豪華別墅，從高檔商務用房到尊貴的私人會館。經營方面，形成以物業管理、涉外公寓、體育休閑、商鋪租賃為代表的經營鏈條。”

　　實際上，在2006年獨立開發園墅項目前，三元集團所有的住宅項目都是與其他開發商合作的，土地無疑是其重要的資本。