一直在滬上行事低調(diào)的中糧地產(chǎn)終于出手了。

　　10月12日，上海土地市場出現(xiàn)“十地連拍”的熱鬧場面，單日土地出讓金進(jìn)賬32.38億元。在這一輪圈地運(yùn)動中，央企背景的中糧地產(chǎn)以10.87億元總價(jià)一舉拍下兩幅純宅地。這是今年以來中糧地產(chǎn)第一次如此大手筆的動作，而該項(xiàng)目也將成為中糧地產(chǎn)在上海首次主導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目。

 　　高調(diào)抄底拿地

　　中糧地產(chǎn)10月13日發(fā)表公告稱，上海分公司以3.47億元底價(jià)競得奉賢區(qū)南橋新城09單元02A-02A區(qū)域地塊，容積率為1.6，樓板價(jià)為5600元/平；以7.4億元競得奉賢區(qū)南橋新城09單元03A-04A、06A-01A區(qū)域地塊，兩區(qū)域容積率分別為1.6、2.5。兩地塊用地性質(zhì)均為普通商品房用地。

　　事實(shí)上，中糧地產(chǎn)進(jìn)入上海市場后，一直沒有大張旗鼓地拿地，低調(diào)的作風(fēng)使得許多人對其發(fā)展的緩慢表示不解。

　　然而，今年以來，中糧地產(chǎn)開始顯露出“進(jìn)取”跡象，三次拋售持有的金融資產(chǎn)，并多次通過關(guān)聯(lián)方，向母公司中糧集團(tuán)貸款。這一系列動作顯然有所圖謀。

　　8月底發(fā)布的中糧地產(chǎn)2011年半年報(bào)顯示：“公司將擇機(jī)儲備土地，加強(qiáng)宏觀及行業(yè)走勢的追蹤，密切關(guān)注土地市場的動向，把握時(shí)機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，做深做強(qiáng)城市。”這似乎是宣告了中糧地產(chǎn)今年將在土地市場有所斬獲。

　　今年以來，上海土地市場冷風(fēng)勁吹，地塊成交溢價(jià)率日漸走低。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱向《東地產(chǎn)》指出：“就上海而言，房企抄底拿地的時(shí)機(jī)已經(jīng)來臨。”

　　上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍對中糧地產(chǎn)此次拿地表示看好。他認(rèn)為：“此次拿地毫無懸念，現(xiàn)在是入市的好時(shí)機(jī)，兩塊地的價(jià)格也合算，可以說是一次合適的投資。”

　　自主開發(fā)的開端

　　自2006年誕生并進(jìn)入上海市場以來，中糧地產(chǎn)一直沒有自己主導(dǎo)開發(fā)的項(xiàng)目。

　　中糧海景壹號原名鵬利海景，是中糧地產(chǎn)在上海接手的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目最初是由中糧地產(chǎn)旗下香港鵬利國際開發(fā)，現(xiàn)由中糧地產(chǎn)負(fù)責(zé)托管。

　　德佑地產(chǎn)浦城路分店經(jīng)理王佃峰告訴記者，中糧海景壹號2009年開盤首批66套房源均價(jià)超11萬元/平方米，一度陷入“開盤價(jià)是拿地成本的25倍”的“暴利門”。目前項(xiàng)目部分樓面改作酒店式公寓對外出租，且有兩棟樓空置未開盤。《東地產(chǎn)》從售樓處證實(shí)，中糧海景壹號目前沒有房源對外出售，今年也沒有開盤的打算。

　　而中糧地產(chǎn)的第二個(gè)住宅項(xiàng)目——中糧•萬科翡翠別墅則因?yàn)楣蓹?quán)被上實(shí)、證大、上海萬科、中糧集團(tuán)等公司多次來回交易，陷入轉(zhuǎn)讓“倒騰門”。直至去年，中糧地產(chǎn)才獲得該項(xiàng)目51%的股權(quán)，與上海萬科合作開發(fā)項(xiàng)目的后期。

　　熟悉中糧地產(chǎn)的上海興豐房地產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理何楊勇透露：“中糧地產(chǎn)在南橋新城的地塊可能會開發(fā)普通公寓項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目他們將全程自主開發(fā)。”從“暴利門”到“倒騰門”，上海中糧地產(chǎn)終于首次直接操作項(xiàng)目。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，獨(dú)立開發(fā)可以使房企的項(xiàng)目收益最大化，從與其他房企合作開發(fā)和運(yùn)營項(xiàng)目到自主開發(fā)，可以看做是上海中糧地產(chǎn)投資作風(fēng)的轉(zhuǎn)變。

　　南橋是一個(gè)跳板

　　《東地產(chǎn)》記者注意到，中糧地產(chǎn)在拿下的奉賢區(qū)南橋新城09單元的02A-02A區(qū)域地塊與03A-04A、06A-01A區(qū)域地塊位于南橋鎮(zhèn)的東面，與南郊賓館隔著浦南運(yùn)河相望，距離規(guī)劃中的地鐵5號線延長段大約1公里。

　　何楊勇指出，中糧地產(chǎn)在南橋新城拿下的地塊由于位置較偏遠(yuǎn)，較高的容積率和周邊配套起步晚，銷售對象主要會是剛需客戶，且項(xiàng)目3-5年內(nèi)開工可能性小。“由于在市區(qū)沒有好的拿地契機(jī)，中糧地產(chǎn)只好求其次，在較熱門的南橋新城拿地。南橋新城項(xiàng)目會是一個(gè)跳板，中糧會在那里先練習(xí)一下，再做下一步打算。由于是在上海的第一個(gè)自主開發(fā)項(xiàng)目，中糧的第一步會比較穩(wěn)。”他預(yù)測說。

　　五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，中糧地產(chǎn)此時(shí)拿地，除了對后市的看多態(tài)度之外，還與中糧集團(tuán)在全國的戰(zhàn)略部署不無關(guān)系。

　　據(jù)了解，中糧集團(tuán)曾計(jì)劃2013年前整合集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，進(jìn)行A+H股整體上市。其中最重要的部分就是將非上市公司中糧置業(yè)和中糧地產(chǎn)合并。中糧地產(chǎn)頻頻拿地?cái)U(kuò)張，顯然也有奔著整體上市的意圖。

　　中糧地產(chǎn)割肉融資買地

　　4000 萬元

　　10月9日，中糧地產(chǎn)公告稱，截至9月30日，公司已通過上交所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券(600999,股吧)521.46萬股，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測算，本次交易產(chǎn)生的稅后利潤約4000萬元。這是中糧地產(chǎn)今年第三次拋售該股票融資。

　　3.52 億元

　　今年1月和3月，為補(bǔ)充流動資金，中糧地產(chǎn)曾兩次出售招商證券股票，合計(jì)拋售2621.07萬股，產(chǎn)生的稅后利潤約3.52億元。

　　37 億元

　　在7月23日，中糧地產(chǎn)向中糧集團(tuán)下屬公司申請的37億元貸款額度，期限為三年，利率不超過同期貸款基準(zhǔn)利率的1.2倍。同時(shí)向中糧集團(tuán)申請15.75億元委托貸款延期一年。

　　3.5 億元

　　今年4月9日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告表示，中糧地產(chǎn)以鴻云項(xiàng)目土地為抵押向光大銀行(601818,股吧)深圳分行申請3.5億元開發(fā)貸款，用于寶安61區(qū)鴻云項(xiàng)目開發(fā)