金威啤酒“賣身”背后：金威變商業地產？[2012-03-07]

核心提示：金威啤酒深圳第一工廠若順利實現土地使用權轉換，可通過舊城區改造，建設商業新城區從去年開始，粵海控股開始向房地產市場激進！
    金威啤酒即將為粵海控股集團帶來可觀的現金。經過第一輪競投結束后，金威啤酒出售的資產包價格已經被推高到50億元以上。
    “深圳地鐵3號線開通后，沿線地價物業早已今非昔比，尤其是布吉、布心、東曉一帶。而金威啤酒10萬平方米的工廠是該片區最具規模的工業用地。” 3月6日，金威啤酒內部人士告訴記者，“幾年后，這里將成為新的商業中心。”
    屆時，金威啤酒轉眼蛻變成商業地產企業，在粵海控股旗下，在建與待建的商業地產項目至少還有五個。“粵海控股未來幾年是資金集中使用期，而目前供血方只有粵海控股旗下粵海投資的廣州天河城，資金需求可見一斑。”上述人士認為。
    套現金威啤酒
    “這是個擁有大量資產卻不掙錢的行當，最好的方式就是套現了。”
    此次粵海控股僅出售金威啤酒擁有的六家新建工廠，即廣東省的汕頭、東莞、佛山三家工廠，以及天津、西安、成都三家工廠，每家工廠按40萬千升規劃，目前皆完成一期投產，總產能為120萬千升。
    而金威啤酒位于深圳市的一廠、二廠土地、廠房設備則被保留不賣。此前，金威啤酒董事局主席葉旭全曾公開表示，深圳的兩個啤酒廠所有土地將由工業用地轉為商業用地，納入城市規劃用以做商業開發，比如商貿或者房地產，價值巨大。
    其它六個工廠加上金威啤酒現有市場，其資產已被估值至50億元，首輪競標后，入圍者華潤創業、燕京啤酒及百威英博，已有競投方報價超過該估值。據上述人士分析，金威啤酒新建的六大啤酒生產基地不論是占地規模還是現有廠房建設皆可納入頂級的啤酒廠，僅成都生產廠耗資就達10億元。
    “入圍者經過6-8周的調研后，競投價格還可能會更高。”該人士說，“此次套現金威啤酒將為粵海控股未來幾年的主業轉向提供資本支撐。”
    1989年，原粵海企業集團控股前深圳啤酒有限公司，后幾度更名為金威啤酒，目前擁有8個生產基地，其中5個分布在廣東。深圳也是金威啤酒最大的市場，曾最高占有深圳啤酒市場超過70%的份額。1997年，金威啤酒作為粵海集團的核心業務赴港上市，其資產總價值在近十年內增加10多倍。
    粵海控股集團有限公司（簡稱“粵海控股”）是在原廣東粵海企業（集團）有限公司、南粵（集團）有限公司和廣東東江－深圳供水工程管理局的基礎上組建的投資控股公司，是目前廣東省在境外規模最大的綜合性企業集團。2005年重組后的粵海控股除去金威啤酒，旗下還有14家子公司，分別經營公用事業、基礎設施、城市綜合體開發與運用等。啤酒制造業逐步淡出其主業范疇。
    2006年開始，金威啤酒的業績亦一落千丈，當年利潤同比縮水近一半至1.1億港元，2007、2008年連續虧損；2009、2010年雖然扭虧為盈，分別僅盈利1451萬港元和3627萬港元；時至2011年上半年，金威啤酒盈利僅145萬港元。
    目前，粵海集團持股金威啤酒的比例達73.82%，金威啤酒的資產和市場套現，是對其進一步整合旗下資產的部署。
    “這是個擁有大量資產卻不掙錢的行當，對于資金緊張的粵海控股來說，最好的方式就是套現了，以補充企業發展所需的資金缺口。”上述金威啤酒內部人士表示，“商業地產將是下一個投資重點。”
復制天河城
    金威啤酒深圳第一工廠若順利實現土地使用權轉換，可通過舊城區改造，建設商業新城區
    從去年開始，粵海控股開始向房地產市場激進！
    去年1月12日，粵海投資旗下的天河城集團通過與鴻隆控股合作，計劃在深圳羅湖廣場北城市更新項目的基礎上，造一個天河城購物中心。如果改造進行順利，深圳版天河城將最快于2015年面世。
    此外，從羅湖廣場往北不出5公里，金威啤酒深圳第一工廠若順利實現土地使用權轉換，將通過舊城區改造，建設商業新城區。
    金威啤酒一廠占地面積約10萬平方米，是東曉、布心片區內最大的一塊工業用地。根據上述金威啤酒內部人士介紹，深圳地鐵3號線開通后，東曉、布心兩片區的改造已經提上日程。目前，金威啤酒一廠用地功能單一，牽涉面小，改造難度相對較小。該區改造關鍵在于將金威啤酒一廠搬遷。
    葉旭全曾公開表態，金威啤酒集團愿意自行搬遷一廠，自行對該廠區實行舊城改造，關鍵是需要政府明確的扶持政策。
    除了深圳，粵海控股在其大本營廣州亦加快布局。去年底，粵海控股以約3.27億元的成交價收購廣東置地旗下的廣州天源投資管理、廣州金東源房地產、廣東三誠經濟發展等三家公司的100%股權，包括承擔其45.13億元及相應利息的高額負債。
    截至去年10月底的估值，廣東置地旗下三家公司持有的廣州動漫星城廣場估值為15.21億元，廣州名城商業廣場估值27.09億元，而位于珠江新城的擬建為一個商業項目的土地估值為35.9億元，該地塊面積約2.2萬平方米。三公司所持物業共估值78.2億元，遠高于原先業界估計的50億元，因此從賬面上看，此次交易非常有利可圖。而此交易完成后，粵海控股將進入項目集中開發階段，資金壓力凸顯。
    此外，粵海控股2009年開始投資27億元于天津復制天河城亦即將于今年或明年完工，進入工程兌付期，直接擠壓其現金流。
    此外，粵海控股于去年4月于商洛市獲得仙娥湖旅游度假區開發項目，首次進入旅游地產，該項目規劃投資超過100億元。
    去年年初開始，粵海控股先后通過各種渠道加大融資力度。去年3月16日發行的8億元365天期短融券，發行利率為4.36%，目前即將臨近兌付期。
    去年8月，粵海控股又向中信銀行貸款8.2億元，為期六個月，目前即將臨近還款期。
    此外，去年6月，粵海控股獲得5.36億美元等值四年期銀團貸款，分為3.9億美元和11.4億港元兩個部分。在一定程度上緩解了其短期資金壓力，但該項貸款支付的包含所有費用價碼大約為250個基點上下。
    此外，粵海控股去年下半年還通過發行票據等方式融資25億元。“預計今年的融資難度大于去年，粵海控股此次回收超過50億元的資金，將大大緩解商業地產項目開發所需的資金壓力。”金威啤酒內部人士認為。