杭州樓市新政難降房產(chǎn)大鱷  10-23

過去一周，是杭州最熱的“土地周”。這一周，杭州共推出19宗土地競拍，土地出讓收入總計97.725億元。其中，房產(chǎn)大鱷嘉里置業(yè)和中海地產(chǎn)分別包攬了三堡三宗宅地和之江五宗地塊，以81.2億元的成交總金額占據(jù)杭城上周賣地總收入的82.9%。平淡的樓市下，房產(chǎn)大鱷的表現(xiàn)令人關(guān)注。

同樣令人關(guān)注的，三堡三宗宅地的出讓，都達到了杭州土地市場新規(guī)定設(shè)定的溢價封頂線49%，轉(zhuǎn)入保障房配建面積競拍程序才最終成交。這也是杭州溢價封頂和配建保障房的土地出讓新政的首次運用。

政府設(shè)置溢價率上限，地價仍創(chuàng)新高

10月17日，杭州三堡區(qū)塊有三宗宅地出讓，總面積126畝，三地塊都處于京杭大運河、錢塘江、杭海路和彭埠大橋圍合成的區(qū)域，屬于錢江新城二期，一線江景宅地。地塊總起價37.5億元，吸引了中海、世茂、綠城、保利、濱江、萬科等眾多大牌開發(fā)商。

當天的出讓，均經(jīng)過了多輪的競價和保障房配建面積競投。其中40號宅地的爭奪最為激烈，在近兩個小時的時間里，經(jīng)過23輪競價和49輪保障房面積競投，中海地產(chǎn)以19.32億元的總價、2.76萬平方米的保障房配建，率先將其收入囊中。

隨后出讓的41號和42號宅地，中海地產(chǎn)再次分別以總價19.88億元和16.7億元拿下，同時配建3.85萬平方米和3.2萬平方米的保障房。

三宗宅地總價55.9億元，中海地產(chǎn)為此配建的保障房為9.81萬平方米。

據(jù)了解，此輪土地拍賣是杭州“配建保障房”土地出讓新政的首次運用。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，扣除配建保障房的面積和建安成本，中海拿地的實際樓面價每平方米將超過3萬元。

而中海地產(chǎn)此次拿地也破了杭州主城區(qū)一家開發(fā)商在一場土地出讓會中的拿地金額紀錄，也創(chuàng)下了兩年來杭州主城區(qū)土地溢價率新高，相關(guān)人士測算，如果將保障房建安成本計入土地成本，中海地產(chǎn)拿地的實際樓面價也創(chuàng)下杭州主城區(qū)新高。

數(shù)據(jù)顯示，杭州2010年的楊家牌樓地塊高達每平方米2.5萬元，創(chuàng)下杭州當年最高的土地成交紀錄。而位于三堡同一板塊，2009年7月，杭政儲出[2009]22號三堡宅地，在經(jīng)過40輪爭奪后，以100018萬元成交，樓面均價每平方米9545元。2009年底，同板塊的章家壩地塊被中華企業(yè)競得，樓面均價是18206元。

在10月19日舉行的之江度假區(qū)專場土地推介會上，出讓的全部5宗土地也被嘉里置業(yè)以25.4億元總價一家囊括，其表現(xiàn)絲毫不亞于中海地產(chǎn)。

5宗相鄰的土地，包括3宗宅地（土地面積分別為81.61畝、45.96畝和63.03畝）和兩宗商業(yè)金融業(yè)用地（土地面積為16.03畝、7.22畝），出讓總面積達213.88畝。地塊吸引了嘉里置業(yè)、中維地產(chǎn)等多家實力房企到場，其中隸屬于中維地產(chǎn)是中國煙草旗下多元化企業(yè)，最終被嘉里置業(yè)拿下，樓面地價分別為每平方米10623元、11326元和10858元，溢價率為21%、26%和21%。

值得一提的是，兩宗商業(yè)金融業(yè)用地，受追捧程度也同樣絲毫不亞于住宅用地。其中，46號地塊經(jīng)過13輪報價，最終成交價為12692萬元，樓面價7917元/平方米，溢價率33.7%。47號地塊經(jīng)過8輪報價，最終成交價為6074萬元，樓面價為8554元/平方米，溢價率則達到44.5%。

不再“價高者得”，比拼保障房配建面積

上周，杭州推出土地新政，即設(shè)定土地成交溢價率的辦法，規(guī)定商品住宅地塊溢價率達到49%時，將采取調(diào)整競價方式，即鎖定地價，開始競投配建保障房面積，配建保障房面積量多者勝出拿地。

據(jù)了解，新規(guī)出自杭州市國土資源局的《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)（2012）87號文件有關(guān)事宜的通知》。其中稱，“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積”來確定買主。

這意味著土地市場“價高者得”這一規(guī)則將不再適用，比拼的是配建保障性住房的面積。

據(jù)稱，此《通知》是杭州市響應國土資源部政策號召，對于國土資電發(fā)［2012］87號文件的本地化政策操作，以防止“出現(xiàn)因非理性競爭而導致違背市場價值規(guī)律的高地價”。

今年7月19日，國土資源部下發(fā)的通知中提及：“市縣國土資源主管部門對可能出現(xiàn)高價地的要及時調(diào)整競價方式，制定出讓方案和現(xiàn)場預案。對預判成交價創(chuàng)歷史總價最高或單價最高及溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地，要及時調(diào)整出讓方案，采用‘限房價、競地價或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。”

而杭州此次新政則是在具體執(zhí)行中將范圍擴大至所有宅地，同時明確劃定了49%的封頂紅線。據(jù)稱，杭州也是第一個呼應國土資源部有關(guān)加強房地產(chǎn)用地調(diào)控政策的地方政府。

相關(guān)人士稱，杭州在眼下這時候出臺這樣的政策，代表了地方政府對土地市場后期可能升溫的預判。但土地拍賣的結(jié)果顯然并沒有起到抑制房企積極拿地的效果，因此也引來市場對新政的質(zhì)疑。

業(yè)內(nèi)有關(guān)分析人士指出，政府通過“設(shè)置溢價率上限”，確實能起到防止土地價格過快上漲的作用，甚至可以控制地王的誕生。但事實上，地方政府仍可上調(diào)出讓起拍價來降低高溢價率現(xiàn)象出現(xiàn)的概率。而為配建保障房，開發(fā)商將勢必整體上調(diào)地塊內(nèi)商品房價格，將成本的增加轉(zhuǎn)嫁給消費者。

“控制房價，顯然這不是最根本有效的辦法。”有房地產(chǎn)公司老總告訴記者，溢價率只是相對概念，雖然限制了溢價率，但起拍價的制定可變化，通過控制溢價率來控制地價進而影響房價，影響有限。

另一家房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)也認為，杭州土地新政難達到控制土地市場價格上漲的效果，以人為的方式控制溢價率不能解決問題，最終只能以市場化方式解決。

也有人認為，新政雖沒有起到抑制房企積極拿地的效果，但政策或有助于地方政府完成保障房目標。還有人關(guān)心：配建的保障房，今后將歸誰居住？

應防止地價推房價

據(jù)中國青年報記者了解，早在2011年2月28日，杭州市政府“關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見（杭政函〔2011〕22號）”（即新國八條杭州版細則）中就有規(guī)定：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。

隨后的2011年10月31日，杭州市政府又下發(fā)《杭州市公共租賃住房建設(shè)租賃管理暫行辦法》。該辦法明確“宅地出讓需配建10%保障房”，這一模式建造公租房資金由開發(fā)商承擔。

后因為保障房的配建要求以及樓市的降溫，開發(fā)商拿地的積極性驟減。對此，杭州提出，統(tǒng)一安排10%的保障房配建比例，可以選擇不在出讓地塊中配建，將在地塊價格中體現(xiàn)差異。至此，保障房配建政策名存實亡。

據(jù)了解，2012年1~7月，杭州主城區(qū)土地成交額僅80億元，創(chuàng)下了近5年來的新低。進入8月，土地市場開始回暖，隨后的第三季度，杭州公共資源交易中心拍賣大廳人氣日漸回升。在此背景下，《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)201287號文件有關(guān)事宜的通知》低調(diào)下達至拿地開發(fā)商，其將地塊調(diào)控范圍覆蓋至商業(yè)地塊，核心是控制地價，將溢價率嚴格控制在50%的紅線之內(nèi)。

事實上，今年以來，杭州土地市場的成交溢價率并不高。1～9月其成交的地塊中，僅兩幅地塊的成交溢價率超過50%，而且這兩幅地塊均為非住宅用地。

本報記者注意到，進入10月，杭州土地出讓步伐明顯加快。據(jù)杭州國土資源局發(fā)布的土地出讓公告，10月份杭州主城區(qū)共有超過20宗土地密集出讓，總面積超過1000畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最，是整個9月土地供應量的4倍多，去年同期的2.5倍。

而除主城區(qū)外，余杭、蕭山土地供應也呈“開閘”之勢。余杭區(qū)推出5宗共314畝土地，包括2宗宅地和3宗商地；蕭山區(qū)則推出5宗共77畝土地，包括2宗宅地和3宗商地。

值得注意的是，最近一段時間以來，低迷的土地市場“復蘇”跡象明顯。10月11日杭州主城區(qū)一次性推出的5宗地塊全部成交，總面積為47.5萬平方米，其中3塊宅地引發(fā)激烈爭奪。最終經(jīng)過幾十輪競價溢價成交，其中兩塊地溢價達到36%。而早在8月底，杭州主城區(qū)一次性掛牌7宗土地，成交總價為54億元。有兩塊宅地分別經(jīng)過18輪和21輪競價成交，溢價率都超過了10%。

分析人士認為，最近幾個月地方政府推地力度增加，房企拿地轉(zhuǎn)向積極，土地市場出現(xiàn)新動向。主管部門應密切關(guān)注市場變化，防止土地市場由復蘇轉(zhuǎn)向升溫、傳導效應最終推高房價。

本報杭州10月22日報道：