中國商業聯合會專家工作委員會副主任、IBMG國際商業管理集團董事長李生介紹說，與傳統農貿市場不同，新農貿市場采用情景式賣場布局設計與裝修，增添背景音樂，更注重消費者購物的享受和體驗。同時，還開辟出了一般農貿市場少見的獨立衛生間及洗手池。

        “首先商品價格更低。”李生表示，由于采用直銷模式，40%商戶來自于養殖戶和農莊，從田間地頭直接供應到市場終端，從而能削減不少中間費用。“我們曾經做過一個費用預算，一棵大白菜在田里的時候兩毛錢，搬運到車上再送到大型批發市場，價格變成五毛錢。然后批發市場加20%，到了消費者的手上，已經變成1.2元左右。”李生認為，雖然目前“農超對接”的愿景很好，但在實際操作中，還存在不少繁雜的中間費用，以至于目前的菜價仍讓人感覺不到有明顯下降。另外，相比于傳統農貿市場，消費者在這種新型農貿市場購物的時候，還可以用銀聯卡進行刷卡結賬。

        據了解，這類農貿市場目前已經瞄上重慶，目前正在主城區選址，有望明年正式入渝。

        商業地產

        商業地產非大餐 回報率跑不贏CPI

        目前商業地產的投資回報僅3~5%

        本報訊 “商業地產的風險正在累積”，在昨日舉行的“零售·金融及商業地產高峰論壇”上，有開發商如此形容。持續的樓市調控下，資本從住宅游走到商業地產，但記者采訪中發現，短期內，商業地產投資回報率低下，已顯過剩苗頭。

        宏調下 商業地產火熱

        自2010年開始，國家調控住宅市場，大量資本轉向商業地產。四川省知名房企藍光集團的子公司、藍光嘉寶公司總經理閆愷說，上個月南坪一個商業盤開售，開盤當日銷售中心排隊，當天賣完。成都也有類似情況。

        根據上市房企的公告，保利地產表示未來3~5年商業物業投資比例達30%；金地集團表示2015年商業地產投資占到20%；招商地產希望未來商業地產的占比能達到10%~15%；龍湖地產計劃未來5年再建12個商場，出租物業面積達到200萬平方米；中糧地產更是計劃投資700億復制“大悅城”，占到總資產30%。

        中原地產高級分析經理孫剛介紹，我市主城區在售和在建的寫字樓，在不新增項目的情況下，需要2年消化。

        回報低 三代才能養一鋪

        和投資者與開發商高漲的熱情相比，商業地產目前的投資回報率并不高。

        “原來常說一鋪養三代，現在是三代養一鋪。”閆愷說，目前商業地產的投資回報率在3~5%，也就是說，買一個商鋪，要20年~33年的才能回本。而當下的CPI在5%左右。如果貸款買，就更不劃算，貸款利息7%左右，但好的項目回報率才能達到5%，這意味著投資100萬買項目，一年后就只有98萬元。

        北京首個房地產基金公司、盛世神州房地產投資基金公司首席執行官王戈宏說，現在商業地產，有的投資甚至要倒虧。

        我市一位不愿意透露姓名的開發商說，商業地產項目的投資周期在5年左右，資金占用量大，一旦修好的門面無法出租，將成為吸金窟窿。

        在藍光嘉寶公司總經理閆愷看來，短時間內，商業地產膨脹，搞不好會死掉一批企業。

        開發商 不求回報求穩定

        開發商則另有算盤。閆愷說，商業地產可以增加開發商的資產量，財務報表上會降低開發商的負債率，更方便開發商融資。一位不愿意透露姓名的重慶房企負責人說，住宅商增加商業地產，還可以提高住宅項目的品質，在定價上更有主動權。

        “負利率時代，樓市調控后，尋求穩定的資本從住宅市場流出，轉向商業地產。”孫剛說，他們買商業地產，很大程度上不是追求資本回報率的，而是追求穩定性。

        藍光嘉寶公司總經理閆愷說，還有一部分資金是追求土地溢價，比如游資、機構和民間財團。

        分析

        商業地產：短期飽長期餓

        塔博曼購物中心亞洲區副總裁張國華在論壇演講時說，宏觀調控下，商業地產一哄而上并不能代表當前商業發展的真正水平，蘊含著風險。

        一哄而上，其管理運營水平短期不可能跟上。中國住宅研究會副會長、中國房地產業協會秘書長苗樂如說，商業地產的業態，包括購物中心、寫字樓等等，其基本規律都要遵循地域決定人群，人群決定產品的基本要求。企業在形式、資金籌集、產業招商、產品經營等方面都會提出更高要求。

        但長期看，發展商業地產似乎有理由樂觀。中國商業聯合會副會長兼秘書長姜明說，2010年社會零售總額是15.7萬億，今后的兩三年能夠達到20萬億。經濟高速發展期，或將帶來商業地產繁榮。

        “和發達國家相比，在商業地產金融方面，差距更大。”盛世神州房地產投資基金公司首席執行官王戈宏說，目前還沒有一種普遍性的投資工具，讓普通投資者能分享到商業地產的果實。

        投資者如何選商業地產呢？許王戈宏的經驗是，首先看回報率；其次看商業地產的業態，目前他主要偏重社區商業；最后是看商業項目的人才儲備，人才必須滿足三方面的條件，懂商業、懂地產和懂金融。

        苗樂如說，一定要做“功課”，熟悉當地的宏觀經濟情況，當地的商業地產，必須和當地的消費規模、水平和結構相匹配。